Der französische Immobilienmarkt geht mit einer Lesart ins Jahr 2024, die weit über die üblichen Preis- und Zinssätze hinausgeht. Investoren, die sich auf den nationalen DPE beschränken, um die Energieeffizienz ihrer Vermögenswerte zu bewerten, gehen ein Risiko der Abwertung ein, das durch die sich verschärfenden europäischen Vorschriften ab 2026-2027 verstärkt wird. Wir beobachten eine tiefgreifende Umstrukturierung der Bewertungsmaßstäbe, bei der die ESG-Konformität und die Strukturierung der Finanzierung ebenso stark wie die Lage gewichtet werden.
Europäische ESG-Normen und Immobilienvermögen: Abwertungen vor 2026 antizipieren
Der französische DPE bleibt ein Instrument zur thermischen Klassifizierung. Die ESG-Normen (Umwelt, Soziales, Unternehmensführung), die die Europäische Union für 2026-2027 verstärkt, decken einen viel größeren Bereich ab: CO2-Fußabdruck über den Lebenszyklus des Gebäudes, Wasserbewirtschaftung, Biodiversität der Grundstücke, Governance der Eigentümergemeinschaften.
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Ein DPE-konformes Asset kann nicht mehr den europäischen ESG-Kriterien entsprechen. Institutionelle Fonds integrieren diese Raster bereits in ihre Entscheidungen. Das Ergebnis: Sekundärimmobilien, Bürogebäude am Stadtrand oder alte Wohnanlagen ohne dokumentierten Sanierungsplan erfahren beim Wiederverkauf Abwertungen, die der Markt vor zwei Jahren nicht korrigiert hat.
Wir empfehlen Investoren, vor dem Erwerb von gewerblichen oder gemeinschaftlichen Wohnimmobilien ein umfassendes ESG-Audit durchführen zu lassen, das vom energetischen Leistungsdiagnose getrennt ist. Spezialisierte Plattformen wie trend-immo.fr ermöglichen es, diese regulatorischen Entwicklungen und deren Auswirkungen auf die Bewertungen zu verfolgen.
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ESG-Wachsamkeitspunkte für ein Immobilienportfolio
- Überprüfen, ob das Gebäude über eine dokumentierte CO2-Bilanz für Scope 1, 2 und 3 verfügt, eine Anforderung, die zum Standard für institutionelle Transaktionen werden wird
- Die soziale Konformität des Objekts bewerten: Barrierefreiheit, Innenraumluftqualität, Abfallbewirtschaftung in der Eigentümergemeinschaft
- Die Kosten für die Einhaltung der thermischen Standards über den einfachen Austausch der Heizung hinaus antizipieren, einschließlich Außendämmung und dualer Lüftung
- Die Governance der Eigentümergemeinschaft oder des Verbands dokumentieren, ein oft ignoriertes ESG-Kriterium, das den Verkauf an einen regulierten Fonds blockieren kann
Zinsen und Immobilieninvestitionsstrategien im Jahr 2024
Die schrittweise Senkung der Kreditkosten hat das Transaktionsvolumen im Altbau wiederbelebt, mit einem Anstieg von 11%, der den Markt auf etwa 940.000 Einheiten im Jahr 2025 bringt, laut dem Barometer von La Maison des Mandataires. Dieser Aufschwung verändert die Machtverhältnisse zwischen Käufern und Verkäufern.
Die unter 35-Jährigen werden zu den Motoren des Marktes. Diese Altersgruppe, die lange durch die Kreditvergabebedingungen gebremst wurde, profitiert von den Anpassungen der Banken, um Eigentum zu erwerben. Für Investoren bedeutet dies einen direkten Druck auf kleine Flächen und T2 in mittelgroßen Städten.
Die Strategie für Mietkäufe muss diese demografische Veränderung berücksichtigen. Kleinere, thermisch gut ausgestattete Objekte finden schnell Käufer, während große Flächen, die Renovierungsbedarf haben, länger auf dem Markt bleiben und Verhandlungsspielraum bieten.
Immobilien-Crowdfunding: Rendite und Risiko neu kalibriert
Das Immobilien-Crowdfunding weist gewichtete Durchschnittsrenditen von etwa 10,73% bei bestimmten Akteuren wie Baltis auf. Diese Zahl zieht an, aber der signifikante Anstieg der Zahlungsausfälle seit 2024 erfordert eine strenge Auswahl der Plattformen und Projekte.
Ein informierter Investor verlässt sich nicht auf den Nominalzins. Die Qualität der rechtlichen Struktur, die Solidität des Entwicklers und die Lage des Projekts bleiben die drei Filter, die vor einer Investition in diese Art von Anlage systematisch angewendet werden sollten.
Netzwerke von Vermittlern und Umstrukturierung des Immobilienvertriebs
Das Wachstum der Netzwerke von Immobilienvermittlern bestätigt einen strukturellen Wandel im Vertrieb. Mit einer durchschnittlichen Schulung von 43 Stunden pro Jahr und Berater professionalisieren diese Netzwerke ihren Ansatz und erfassen einen wachsenden Anteil der Transaktionen.
Das klassische physische Agenturmodell verliert an Boden gegenüber den Vermittlern, insbesondere auf den Wohnmärkten in mittelgroßen Städten. Für einen Investor hat diese Entwicklung konkrete Auswirkungen: Die Vermittler decken größere geografische Gebiete ab und haben Zugang zu Off-Market-Objekten, die traditionelle Agenturen nicht akquirieren.
Die Zusammenarbeit mit einem lokal gut etablierten Vermittler kann auf einem angespannten Markt den Unterschied ausmachen, insbesondere um Chancen zu identifizieren, bevor sie auf den Anzeigenportalen veröffentlicht werden.
Luxusimmobilien und resiliente Märkte im Jahr 2024
Das Segment der Luxusimmobilien zeigt weiterhin eine Resilienz, die der Standardwohnmarkt nicht kennt. Die Côte d’Azur, bestimmte Pariser Arrondissements und alpine Stationen halten hohe Preisniveaus, die von einer internationalen Klientel getragen werden, die wenig empfindlich auf Zinsschwankungen reagiert.
Für Investoren, die dieses Segment anvisieren, ist die Mietrendite nicht das Hauptkriterium. Die Vermögensbewertung und der Schutz vor Inflation motivieren diese Akquisitionen. Luxus funktioniert als eigene Anlageklasse mit eigenen Zyklen.
Luxusimmobilien erfordern jedoch besondere Wachsamkeit hinsichtlich der Instandhaltungskosten, der lokalen Besteuerung und der architektonischen Auflagen im Zusammenhang mit denkmalgeschützten Gebäuden oder geschützten Zonen.
Investitionsmöglichkeiten im Immobilienbereich: drei Entscheidungen zu treffen
Anstatt allgemeine Ratschläge aufzulisten, identifizieren wir drei konkrete Entscheidungen, die die Leistung eines Immobilienportfolios in den kommenden Jahren bestimmen werden:
- Renoviertes Altbau gegen Neubau VEFA: Der Neubau bietet sofortige regulatorische Konformität, aber der renovierte Altbau mit positivem ESG-Audit erzielt eine bessere Nettorendite in angespannten Gebieten
- Mittelstadt gegen Metropole: Märkte wie Bordeaux oder mittelgroße Agglomerationen bieten höhere Mietrenditen, vorausgesetzt, die lokale demografische Dynamik wird überprüft
- Langzeitvermietung gegen saisonale Vermietung: Die Regulierung für touristische möblierte Wohnungen wird in vielen Gemeinden strenger, was die Sichtbarkeit der zukünftigen Einnahmen aus kurzfristigen Vermietungen verringert
Der Immobilienmarkt 2024 belohnt Investoren, die ihre Entscheidungen dokumentieren und die regulatorischen Anforderungen antizipieren. Die ESG-Konformität, weit entfernt von einem einfachen Label, wird zu einem Liquiditätsfaktor: Ein nicht konformes Asset wird in drei Jahren schwieriger zu veräußern sein als heute. Diese Erkenntnis bereits in der Erwerbsphase zu integrieren, bleibt der am meisten unterschätzte Hebel der Stunde.