Der französische Immobilienmarkt ist 2026 durch eine Erholung der Transaktionen bei Bestandsimmobilien, eine allmähliche Stabilisierung der Preise und eine offene Debatte über die Bedingungen für den Zugang zu Immobilienkrediten geprägt. Diese drei Entwicklungen zeichnen zusammen mit den jüngsten regulatorischen Änderungen die Abwägungen von Käufern und Verkäufern neu.
HCSF-Regeln und verfügbares Einkommen: die eigentliche Debatte um Immobilienkredite 2026
Die Diskussion über die Finanzierung beschränkt sich nicht auf die Höhe der Zinssätze. Der französische Bankenverband fordert, dass die Regeln des HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) nicht länger rechtlich bindend sind. Parallel dazu sieht ein Gesetzesvorschlag vor, dem verfügbaren Einkommen nach Abzug der Fixkosten bei der Beurteilung der Kreditwürdigkeit von Darlehensnehmern mehr Gewicht zu geben.
Beide Vorschläge werden noch diskutiert. Bislang wurden keine Änderungen der Kriterien beschlossen, sodass für Haushalte, die einen Kredit aufnehmen möchten, weiterhin strenge Rahmenbedingungen gelten.
Ein Indikator verdient besondere Aufmerksamkeit: Mittlerweile hat fast jeder zweite Immobilienkredit eine Laufzeit von 25 Jahren. Diese Verlängerung spiegelt die tatsächlichen Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohneigentum wider, insbesondere für Erstkäufer. Wer die Immobiliennachrichten von Le Coin Immobilier verfolgt und verstehen möchte, wie sich diese Entwicklungen auf ein Kaufvorhaben auswirken, sollte die regulatorischen Entscheidungen ebenso im Blick behalten wie die Zinssätze selbst.
Immobilientransaktionen und Preise: Was die Zahlen des ersten Halbjahres zeigen
Laut den von Foncia veröffentlichten Daten verzeichnete der Markt für Bestandsimmobilien 8 % mehr Transaktionen als im ersten Halbjahr 2024. Auch die verkauften Wohnflächen nahmen zu, besonders deutlich in der Île-de-France.
Die Preise haben sich nach mehreren Quartalen mit Rückgängen stabilisiert. Der leichte Anstieg im Halbjahr fällt zwar moderat aus, verändert aber die Stimmung am Markt. Verkäufer und Käufer gewinnen wieder mehr Klarheit über das Preisniveau, was den Handel belebt.
Deutliche regionale Unterschiede
Die Erholung verteilt sich nicht gleichmäßig. Große Metropolen und die Île-de-France vereinen einen erheblichen Teil des Anstiegs bei den Verkaufszahlen auf sich, während in einigen ländlichen Gebieten und mittelgroßen Städten die Verkaufszeiten weiterhin lang sind.
Die durchschnittliche Verkaufsdauer liegt weiterhin bei rund drei Monaten, nachdem sie zuvor länger geworden war. Diese Stabilisierung zeigt, dass sich der Markt nicht mehr in einer Schrumpfungsphase befindet, ohne jedoch schon wieder so liquide zu sein wie vor 2022.
Verhandlungen und marktgerechte Preise
Die Käufer kehren zurück, verhandeln aber weiterhin. Verkäufer, die ihre Immobilie von Anfang an marktgerecht anbieten, verkürzen die Verkaufsdauer deutlich. Ein anfänglich zu hoher Preis – selbst wenn die Abweichung gering ist – verlängert die Vermarktungszeit und macht oft mehrere Preissenkungen nötig, die als negatives Signal wahrgenommen werden.
Neue Mietvertragsvorlagen und Energieausweis: regulatorische Pflichten 2026
Das Dekret vom 6. Juli 2026 führte neue Mietvertragsvorlagen für die Vermietung von Hauptwohnsitzen ein. Zwei wichtige Änderungen:
- Eine auflösende Klausel ist nun in den Mustervertrag aufgenommen. Sie regelt genauer, unter welchen Bedingungen der Vertrag bei Pflichtverletzungen des Mieters gekündigt werden kann.
- Im Mietvertrag muss ausdrücklich stehen, dass die Wohnung als Hauptwohnsitz des Mieters vermietet wird. Diese Klarstellung schafft mehr Eindeutigkeit hinsichtlich der geltenden Rechtsvorschriften.
- Mietverträge, die vor diesem Datum unterzeichnet wurden, müssen nicht allein aus diesem Grund neu aufgesetzt werden. Betroffen sind nur neue Verträge.
Auch die Energieeffizienz und der DPE (diagnostic de performance énergétique, französischer Energieausweis) beeinflussen den Mietmarkt weiterhin. Jüngsten Berichten zufolge müssen Mieter mitunter eine andere Wohnung suchen, wenn ihr Vermieter lieber verkauft, als die nach dem gesetzlichen Zeitplan vorgeschriebenen Sanierungsarbeiten durchzuführen.
Energetische Sanierungen wirken sich nicht nur auf den Wert von Immobilien aus, sondern beeinflussen in bestimmten angespannten Märkten auch unmittelbar das Angebot an Mietwohnungen. Vermieter von energetisch ineffizienten Immobilien müssen abwägen, ob sie in die Sanierung investieren oder ihre Wohnung aus dem Mietmarkt nehmen.
Zinssätze und Kreditfähigkeit: Orientierung für Käufer
Die Finanzierungsbedingungen haben sich gegenüber dem Höchststand von 2023–2024 verbessert. Diese relative Entspannung hat dazu beigetragen, dass ein Teil der Käufer auf den Markt zurückgekehrt ist. Dennoch bleiben die Kreditkosten ein zentraler Faktor bei der Frage, ob sich ein Vorhaben finanzieren lässt.
Drei Faktoren bestimmen 2026 die Kaufkraft:
- Der Nominalzins des Kredits, der gegenüber den Höchstständen gesunken ist, aber weiterhin über den historischen Tiefständen von 2020–2021 liegt.
- Die Kreditlaufzeit, die immer häufiger auf 25 Jahre verlängert wird, um die gestiegenen Gesamtkosten auszugleichen.
- Die vom HCSF vorgeschriebene Verschuldungsobergrenze von 35 %, die den maximalen Kreditbetrag automatisch begrenzt – unabhängig vom Zinssatz.
Das Zusammenspiel dieser drei Faktoren erklärt, warum sinkende Zinsen allein nicht ausreichen, um die Immobilienkaufkraft von vor 2022 wiederherzustellen. Ein Haushalt, der einen Kredit mit moderatem Zinssatz über 25 Jahre aufnimmt, aber einer strengen Verschuldungsobergrenze unterliegt, kann sich nicht unbedingt eine größere Immobilie leisten als 2024.
Erstkäufer besonders unter Druck
Am stärksten trifft die Kombination aus Zinssatz, Laufzeit und Verschuldungsgrenze Haushalte ohne nennenswertes Eigenkapital. Längere Kreditlaufzeiten wirken zwar als Puffer, stoßen bei 25 Jahren jedoch an die regulatorische Grenze. Sollten die Forderungen nach einer Lockerung der HCSF-Regeln Erfolg haben, käme dies wahrscheinlich vor allem dieser Käufergruppe zugute.
Der Immobilienmarkt 2026 beruht auf einem fragilen Gleichgewicht: Die Erholung der Transaktionszahlen geht mit weiterhin bestehenden Finanzierungsbeschränkungen einher. Das nächste Quartal wird zeigen, ob sich die Preisstabilisierung bestätigt oder die regionalen Unterschiede weiter zunehmen.
