De Franse vastgoedmarkt wordt in 2026 gekenmerkt door een herstel van het aantal transacties in bestaande woningen, een geleidelijke stabilisatie van de prijzen en een open debat over de voorwaarden voor toegang tot krediet. Deze drie ontwikkelingen, in combinatie met recente wijzigingen in de regelgeving, veranderen de afwegingen van kopers en verkopers.
Regels van de HCSF en het resterend besteedbaar inkomen: het echte debat over hypothecair krediet in 2026
De discussie over financiering gaat niet alleen over de hoogte van de rente. De Franse Bankenfederatie vraagt dat de regels van de HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) niet langer juridisch bindend zijn. Tegelijkertijd wil een wetsvoorstel het resterend besteedbaar inkomen zwaarder laten meewegen bij de beoordeling van de kredietwaardigheid van kredietnemers.
Beide voorstellen zijn nog in behandeling. Tot op heden zijn de criteria niet gewijzigd, waardoor er een strikt kader blijft gelden voor huishoudens die een lening willen afsluiten.
Eén cijfer verdient bijzondere aandacht: inmiddels heeft bijna één op de twee hypothecaire leningen een looptijd van 25 jaar. Deze langere looptijd weerspiegelt de reële moeilijkheden om een eigen woning te kopen, vooral voor starters. Wie het vastgoednieuws van Le Coin Immobilier wil volgen en wil begrijpen wat deze ontwikkelingen betekenen voor een aankoopplan, doet er goed aan de beleidskeuzes rond regelgeving net zo nauwlettend te volgen als de rente zelf.
Vastgoedtransacties en prijzen: wat de cijfers van het eerste halfjaar laten zien
Volgens gegevens van Foncia registreerde de markt voor bestaande woningen 8 % meer transacties dan in het eerste halfjaar van 2024. Ook de verkochte woonoppervlakte nam toe, met een opvallende stijging in Île-de-France.
De prijzen stabiliseerden na meerdere kwartalen van daling. De lichte stijging in het afgelopen halfjaar blijft bescheiden, maar verandert wel de stemming op de markt. Verkopers en kopers krijgen weer meer zicht op de prijsniveaus, wat de transacties vlotter laat verlopen.
Duidelijke regionale verschillen
Het herstel is niet gelijkmatig verdeeld. Grote steden en Île-de-France nemen een aanzienlijk deel van de volumestijging voor hun rekening, terwijl de verkoop in sommige landelijke gebieden en middelgrote steden nog altijd lang op zich laat wachten.
De gemiddelde verkooptijd blijft rond de drie maanden, na een periode waarin deze opliep. Dat wijst erop dat de markt niet langer krimpt, maar nog niet zo soepel functioneert als vóór 2022.
Onderhandelen en een realistische vraagprijs
Kopers keren terug, maar onderhandelen wel. Verkopers die hun woning vanaf het begin tegen de marktprijs aanbieden, verkorten de verkooptijd aanzienlijk. Een aanvankelijk te hoge vraagprijs, zelfs als het verschil klein is, verlengt de verkoopperiode en leidt vaak tot opeenvolgende prijsverlagingen, die als een negatief signaal worden opgevat.
Nieuwe huurcontractmodellen en DPE: wettelijke verplichtingen in 2026
Het decreet van 6 juli 2026 introduceerde nieuwe modellen voor huurcontracten voor woningen die als hoofdverblijfplaats worden verhuurd. Twee belangrijke wijzigingen:
- Een ontbindend beding is voortaan opgenomen in het standaardcontract. Hierdoor zijn de voorwaarden voor beëindiging bij het niet nakomen van verplichtingen door de huurder nauwkeuriger vastgelegd.
- In het huurcontract moet uitdrukkelijk staan dat de woning wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats van de huurder. Deze verduidelijking maakt het toepasselijke juridische kader duidelijker.
- Huurcontracten die vóór deze datum zijn ondertekend, hoeven om deze reden niet te worden aangepast. De nieuwe regels gelden alleen voor nieuwe contracten.
Ook de energieprestatie blijft een belangrijk aandachtspunt op de huurmarkt. Recente reportages melden dat huurders soms noodgedwongen op zoek moeten naar een andere woning wanneer hun verhuurder liever verkoopt dan de renovatiewerkzaamheden uitvoert die volgens de wettelijke planning verplicht zijn.
Energierenovatie heeft niet alleen gevolgen voor de waarde van woningen, maar beïnvloedt ook rechtstreeks het aanbod van huurwoningen in gebieden met een krappe woningmarkt. Verhuurders van energieverslindende woningen moeten kiezen tussen investeren in renovatie of stoppen met verhuren.
Rente en leencapaciteit: waar kopers op moeten letten
De financieringsvoorwaarden zijn verbeterd ten opzichte van de piek in 2023-2024. Deze relatieve versoepeling heeft ertoe bijgedragen dat een deel van de kopers terugkeerde naar de markt. Toch blijft de kredietkost een belangrijke factor bij de beoordeling of een aankoop haalbaar is.
Drie factoren bepalen de koopkracht in 2026:
- De nominale rente op de lening. Die is gedaald ten opzichte van de piekniveaus, maar ligt nog altijd hoger dan de historisch lage niveaus van 2020-2021.
- De looptijd van de lening, die steeds vaker op 25 jaar wordt gezet om de hogere totale kosten op te vangen.
- De door de HCSF opgelegde maximale schuldquote van 35 %, die het maximaal te lenen bedrag automatisch beperkt, ongeacht de rente.
De wisselwerking tussen deze drie factoren verklaart waarom een rentedaling niet volstaat om de koopkracht op de woningmarkt van vóór 2022 te herstellen. Een huishouden dat 25 jaar leent tegen een gematigde rente, maar te maken heeft met een strikte maximale schuldquote, kan niet noodzakelijk een grotere woning kopen dan in 2024.
Starters staan onder druk
Huishoudens zonder een aanzienlijke eigen inbreng worden het zwaarst getroffen door de combinatie van rente, looptijd en schuldquote. Een langere looptijd werkt als buffer, maar de wettelijke grens van 25 jaar blijft gelden. Als de verzoeken om de HCSF-regels te versoepelen worden ingewilligd, zal dat waarschijnlijk vooral deze groep kopers ten goede komen.
De vastgoedmarkt van 2026 berust op een wankel evenwicht: het herstel van het aantal transacties gaat samen met financieringsbeperkingen die nog altijd gelden. Het komende kwartaal zal uitwijzen of de prijsstabilisatie aanhoudt of dat de regionale verschillen verder toenemen.
