Der französische Immobilienmarkt lässt sich niemals vollständig zähmen: selbst wenn der Zugang zu Krediten erleichtert wird, bleiben Schattenzonen und unvorhersehbare Bewegungen bestehen. Seit Anfang 2024 ist es etwas weniger mühsam, einen Immobilienkredit zu erhalten, aber die Anzahl der Transaktionen bleibt weit entfernt von der Frenzy vor der Gesundheitskrise. Die Zinssätze zeigen einen zaghaften Rückgang; dennoch kühlen sie viele Kaufprojekte weiterhin ab. Und auf dem Mietmarkt erreicht der Druck ein selten gesehenes Niveau, insbesondere in den großen Städten, wo das Angebot rar wird.
Im Laufe der Monate verstärken sich die regionalen Kontraste. Dort, wo einige auf eine Rückkehr zur Normalität setzten, weiten sich die Unterschiede aus. Unter den Mittelstädten verzeichnen mehrere unerwartete Preissteigerungen, im Gegensatz zu den großen Metropolen, wo sich der Trend umkehrt. Paris hingegen macht eine Pause und widerspricht allen Vorhersagen. Diese bewegte Landschaft stellt viele Gewissheiten des Sektors in Frage.
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Wo steht der französische Immobilienmarkt heute wirklich?
Die neuesten Analysen der Notare von Frankreich und des Insee lassen keinen Zweifel: Der Immobilienmarkt verlangsamt sich deutlich. Im ersten Quartal 2024 zeigen mehrere Indikatoren rot. Hier sind die wichtigsten Feststellungen:
- Die Käufe von Bestandsimmobilien nehmen spürbar ab,
- Die Anzahl der Verkäufe sinkt überall, auch in den großen Agglomerationen.
Die Preise folgen demselben Trend. Paris, das Symbol des nationalen Marktes, verzeichnet erhebliche Rückgänge, während einige Städte im Südwesten oder an der Mittelmeerküste stabil bleiben und eine relative Stabilität bewahren.
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Die Dynamik der Immobilienkreditzinsen belastet ebenfalls die Nachfrage erheblich. Nach einem spektakulären Anstieg im Jahr 2023 stabilisieren sich die Zinssätze bei etwa 4 %. Nichts Katastrophales, aber hoch genug, um viele potenzielle Käufer abzuschrecken. Die Banken bleiben ihrerseits wachsam: Die Vergabekriterien bleiben streng, was den Zugang der Haushalte zur Finanzierung einschränkt. Das Ergebnis: Eine Übergangszeit etabliert sich, geprägt von einer Verringerung der Kaufkraft im Immobilienbereich und einer allgemeinen Vorsicht bei den Käufern.
Die lokalen Dynamiken erzählen eine differenziertere Geschichte. Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse: Alle zeigen Anpassungen, manchmal drastische. Im Gegensatz dazu halten Perpignan oder bestimmte Vororte standhaft, manchmal unterstützt durch das Homeoffice, das die Karten der territorialen Attraktivität neu mischt. Die vierteljährlich veröffentlichten Preisindizes bestätigen diese Zersplitterung der Landschaft: regionale Unterschiede, ausgeprägte Unterschiede zwischen Wohnungen und Häusern, Neubewertung der Werte. Um diese Entwicklungen Woche für Woche zu verfolgen, bieten die Informationen von Immobilier Hebdo eine regelmäßige Beobachtung der Transaktionen und der konjunkturellen Analysen.
Preise, Zinsen, Besteuerung: Was sich 2025 und 2026 (wirklich) ändern wird
Die Perspektiven für 2025 zeichnen eine neue Etappe für den französischen Immobilienmarkt. Die aktuellen Daten der Notare und des Insee ermöglichen es, mehrere wichtige Bewegungen vorherzusehen:
- Die Immobilienpreise, die neue Schwankungen erleben könnten,
- Die Kreditzinsen, die möglicherweise sinken, wenn die Europäische Zentralbank ihre Politik anpasst,
- Die Besteuerung, Gegenstand von Diskussionen und bevorstehenden Reformen.
Nachdem sie 2023 gestiegen sind, sollten die Zinssätze eine Phase der Beruhigung erleben. Es ist nicht ausgeschlossen, dass einige Banken den Druck etwas lockern, auch wenn Vorsicht die Regel bleibt, insbesondere für Erstkäufer. Die Anforderungen an die Bonität bleiben hoch, und der Kontext bleibt unsicher.
Was die Besteuerung betrifft, so befinden sich mehrere Regelungen wie das Pinel- oder Jeanbrun-System in voller Entwicklung. Für Eigentümer von energieintensiven Immobilien werden die kommenden Ankündigungen zu Umweltstandards und Renovierungsbeihilfen genau beobachtet. Die Gebiete der ersten Pariser Vororte, Saint-Denis, Aubervilliers, La Courneuve, stehen an vorderster Front: Mietdruck, sich verändernder Markt, neue Chancen für Investoren.
| Zeitraum | Immobilienpreise (Trend) | Kreditzinsen | Besteuerung |
|---|---|---|---|
| 2024 | Leichter Rückgang, regionale Stabilisierung | Stabil, bei etwa 4 % | Reformen in Vorbereitung |
| 2025-2026 | Stabilisierung, mögliche lokale Erholungen | Moderater Rückgang möglich | Neue Regelungen zu Anreizsystemen |
Es wird unerlässlich, die Indizes der Immobilienpreise sowie die konjunkturellen Berichte zu verfolgen, um die Entwicklungen vorherzusehen. Die kommenden Monate werden für alle Akteure eine Anpassungszeit bedeuten, mit lokalen Märkten, die sich zunehmend abheben, und einer schrittweisen Neugestaltung des steuerlichen und regulatorischen Rahmens.
Welche Szenarien gibt es für den Immobilienmarkt in Frankreich bis 2026?
Bis 2026 wird der französische Immobilienmarkt bereit sein, mehrere Richtungen zu erkunden. Alles hängt von den geld- und haushaltspolitischen Entscheidungen der kommenden Monate ab. Ein Anstieg der Transaktionen könnte eintreten, wenn sich die Stabilisierung der Kreditzinsen bestätigt. Die im Jahr 2023 und 2024 festgestellte Verlangsamung, mit einem Rückgang des Verkaufsvolumens in den meisten großen Städten, bedeutet nicht das Ende des Marktes: In bestimmten Segmenten, wie dem Neubau mit hoher Energieeffizienz, bleibt die Nachfrage stark.
Drei Trajektorien heben sich ab
- Eine schrittweise Stabilisierung, bei der Preise und Volumen ein Gleichgewicht finden, unterstützt durch ein wiedergewonnenes Vertrauen und ein vorhersehbareres monetäres Umfeld.
- Eine territoriale Neugestaltung: Die großen Metropolen sehen ihren Markt zugunsten der Peripherien oder Mittelstädte evolvieren, mit einer Rückkehr der Erstkäufer dort, wo das Angebot sich anpasst.
- Eine Verschärfung der regionalen Unterschiede: Regionen wie Rhône-Alpes oder die Atlantikküste könnten von ihrer Attraktivität profitieren, während andere weiterhin einen Rückgang der Transaktionen erleben werden.
Die Energiewende verändert bereits die Gewohnheiten. Zwischen Diagnosen, Renovierungen und neuen Normen wird sie zu einem Kriterium der Wahl, ja sogar der Abwägung für Käufer. Inzwischen antizipieren die Haushalte die Kosten der Arbeiten, bevor sie sich engagieren, und die Fachleute stützen sich auf eine präzise Analyse: Marktindizes, lokale Konjunktur, Anpassungsfähigkeit angesichts der Unsicherheit. Der französische Immobilienmarkt, weit davon entfernt, eingefroren zu sein, bewegt sich im Rhythmus dieser Schocks und dieser ständigen Anpassung. Der nächste große Wandel könnte dort eintreten, wo man ihn am wenigsten erwartet.