Ein auf dem Géoportail der Stadtplanung ausgewiesenes Grundstück zeigt auf der Karte eine Zone ohne identifizierbare Farbe. Keine landwirtschaftlichen Schraffuren, kein grünes Raster, keine klare städtische Zonierung. Vor Ort spricht man oft von einer „weißen Zone“ oder einer „weißen Zonierung“. Der Reflex ist zu glauben, dass diese grafische Leere freie Baumöglichkeiten bedeutet, aber die Farbe Weiß auf einem Plan garantiert nichts an sich.
Weiße Zonierung in einem PLU: Was die Karte nicht sagt
In einem lokalen Stadtplanungsplan sind die Regulierungs-kategorien kodifiziert: Zone U (städtisch), AU (zu urbanisieren), A (landwirtschaftlich) und N (natürlich und forstwirtschaftlich). Weiß erscheint in keiner dieser nationalen Kategorien.
Wenn ein Grundstück in Weiß angezeigt wird, kann dies mehreren sehr unterschiedlichen Situationen entsprechen. Entweder hat die Gemeinde diesen Bereich noch nicht in ihrem Stadtplanungsdokument klassifiziert. Oder die lokale Legende verwendet Weiß für einen spezifischen Gebrauch, der von einer Gemeinde zur anderen variiert. Oder es handelt sich um ein grafisches Artefakt, das mit der Digitalisierung des Plans zusammenhängt.
Man kann also nicht auf die Baufähigkeit eines Grundstücks schließen, indem man sich auf seine Farbe auf einer Karte verlässt. Die Überprüfung erfolgt über drei Dokumente: die Legende des Zonierungsplans, die schriftliche Regelung und die öffentlichen Dienstbarkeiten, die dem PLU beigefügt sind. Ohne diese drei Quellen zu kreuzen, handelt man im Dunkeln. Um mehr über Com 2 Net zu erfahren, wird der Analyseprozess der weißen Zonierung dort mit den häufigsten konkreten Fällen detailliert beschrieben.
Weiße Zone in einem Risiko-Präventionsplan für Überschwemmungen
Der Begriff „weiße Zone“ beschränkt sich nicht auf die gängige Stadtplanung. In den Risiko-Präventionsplänen für Überschwemmungen (PPRI) bezeichnet er einen Bereich, der außerhalb der regulierten Gefahrenzonen liegt, mit anderen Worten, der dem allgemeinen Recht der Stadtplanung unterliegt.
Konkreter gesagt, ein Grundstück in einer weißen PPRI-Zone unterliegt nicht dem Bauverbot aufgrund des Überschwemmungsrisikos. Das Fehlen eines regulierten Risikos bedeutet nicht das völlige Fehlen von Risiken, insbesondere bei außergewöhnlichen Ereignissen, die die Referenzmodellierungen übersteigen.
Der genehmigte PPRI stellt eine öffentliche Dienstbarkeit dar, die dem PLU und allen städtebaulichen Genehmigungen auferlegt wird. Wenn man eine weiße Zonierung in einem PLU mit einem bestehenden PPRI kreuzt, muss überprüft werden, ob das Grundstück im Geltungsbereich des Präventionsplans liegt. Die Rückmeldungen variieren diesbezüglich je nach Gemeinde: Einige integrieren den PPRI direkt in die Anhänge des PLU, andere verweisen auf ein separates Dokument, das im Rathaus oder in der Präfektur einsehbar ist.
Ziel Null Nettoversiegelung und Auswirkungen auf nicht klassifizierte Zonen
Die Grundstücke in weißer Zonierung, gerade weil sie noch keiner klaren Kategorie zugewiesen sind, stehen im Mittelpunkt einer wichtigen Herausforderung. Das Klimaschutz- und Resilienzgesetz vom 22. August 2021 setzt das Ziel von null Nettoversiegelung bis 2050, mit einem ersten Schritt zur Reduzierung des Verbrauchs von natürlichen, landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Flächen im Zeitraum 2021-2031.
Das Gesetz vom 20. Juli 2023 hat das Verfahren präzisiert, indem es eine minimale ländliche Garantie und eine spezifische regionale Governance eingeführt hat. Für ländliche Gemeinden eröffnet diese Garantie ein minimales Recht auf Urbanisierung, jedoch in einem strikt durch die regionalen Planungsdokumente (SRADDET) geregelten Rahmen.
Was das für ein Bauprojekt bedeutet
Ein weißes Grundstück kann heute bei der nächsten Überarbeitung des PLU in eine Zone A oder N umgewandelt werden, ohne dass der Eigentümer ein Mitspracherecht bei der Klassifizierung hat. Der ZAN-Kurs zwingt die Gemeinden, nicht klassifizierte Flächen oft in restriktive Zonen umzuqualifizieren.
- Überprüfen, ob die Gemeinde ein Verfahren zur Überarbeitung oder Änderung ihres PLU eingeleitet hat, das auf der Website der Präfektur oder des Géoportals der Stadtplanung einsehbar ist
- Ein operatives Baugenehmigungszertifikat (CUb) anfordern, das die anwendbaren Regeln für 18 Monate festschreibt und die Gemeinde verpflichtet, sich zur Durchführbarkeit eines konkreten Projekts zu äußern
- Die Entwicklungs- und Programmierungsrichtlinien (OAP) überprüfen, die speziell die noch nicht klassifizierten Sektoren anvisieren können
Das operative Baugenehmigungszertifikat bleibt das einzige opposable Dokument, um ein Projekt auf einem Grundstück mit einem status, der zur Interpretation einlädt, abzusichern.
Überprüfung der Zonierung eines Grundstücks: Methode vor Ort
Man kann den Géoportail der Stadtplanung online konsultieren, aber das Tool hat seine Grenzen. Nicht alle Gemeinden haben ihr Stadtplanungsdokument digitalisiert. Einige angezeigte PLU sind mehrere Jahre alt und spiegeln nicht die aktuellen Änderungen wider.
Die konkreten Schritte, die zu befolgen sind
- Das Grundstück im Kataster identifizieren (Referenzen Abschnitt und Nummer), dann im Géoportail der Stadtplanung nach dem angegebenen Zonierungsstatus suchen
- Die schriftliche Regelung des PLU herunterladen, die der angezeigten Zone entspricht, und das Datum der Genehmigung des Dokuments überprüfen
- Ins Rathaus gehen, um die öffentlichen Dienstbarkeiten (SUP) einzusehen, die nicht immer in der Online-Version enthalten sind, insbesondere die PPRI, die Bereiche historischer Denkmäler oder die Netze
- Ein Informationsbaugenehmigungszertifikat (CUa) anfordern, um die vollständige Liste der anwendbaren Regeln für das Grundstück zu erhalten, oder ein CUb, wenn ein konkretes Projekt in Betracht gezogen wird
Der CUa ist kostenlos und die Gemeinde hat einen Monat Zeit, um zu antworten. Der CUb benötigt eine Frist von zwei Monaten. Diese Fristen beginnen mit der Einreichung eines vollständigen Dossiers, nicht mit der ersten informellen Anfrage am Schalter.
Die weiße Zonierung ist weder ein Vorteil noch eine Falle, sondern ein Signal für regulatorische Unklarheit. Vor jeglichen finanziellen Verpflichtungen auf einem betroffenen Grundstück bleibt das Kreuzen des Zonierungsplans, der schriftlichen Regelung, der Dienstbarkeiten und des Baugenehmigungszertifikats die einzige zuverlässige Methode, um zu wissen, was man tatsächlich bauen kann.
