Un terreno individuato sul Geoportale dell’urbanistica mostra un’area senza colore identificabile sulla mappa. Nessun tratteggio agricolo, nessuna trama verde, nessuna zonizzazione urbana chiara. Sul terreno, si parla spesso di « zona bianca » o di « zonizzazione bianca ». Il riflesso è di credere che questo vuoto grafico significhi costruibilità libera, ma il colore bianco su un piano non garantisce nulla di per sé.
Zonizzazione bianca su un PLU: ciò che la mappa non dice
In un Piano Locale di Urbanistica, le categorie regolamentari sono codificate: zona U (urbana), AU (da urbanizzare), A (agricola) e N (naturale e forestale). Il bianco non appare in nessuna di queste categorie nazionali.
Quando una particella appare in bianco, può corrispondere a diverse situazioni molto diverse. O il comune non ha ancora classificato questo settore nel suo documento di urbanistica. O la legenda locale utilizza il bianco per un uso specifico, variabile da una comunità all’altra. O si tratta di un artefatto grafico legato alla dematerializzazione del piano.
Non si può quindi concludere alla costruibilità di un terreno basandosi sul suo colore su una mappa. La verifica passa attraverso tre documenti: la legenda del piano di zonizzazione, il regolamento scritto e le servitù di pubblica utilità allegate al PLU. Senza incrociare queste tre fonti, si avanza al buio. Per saperne di più su Com 2 Net, il processo di analisi della zonizzazione bianca è dettagliato con i casi concreti più frequenti.
Zona bianca in un piano di prevenzione dei rischi di inondazione
Il termine « zona bianca » non si limita all’urbanistica corrente. Nei Piani di Prevenzione dei Rischi di Inondazione (PPRI), indica un settore situato al di fuori delle zone di rischio regolamentate, in altre parole soggetto al diritto comune dell’urbanistica.
Concretamente, un terreno in zona bianca PPRI non è soggetto a divieto di costruzione legato al rischio di inondazione. L’assenza di rischio regolamentato non significa assenza totale di rischio, in particolare durante eventi eccezionali che superano le modellizzazioni di riferimento.
Il PPRI approvato costituisce una servitù di pubblica utilità che si impone al PLU e a tutte le autorizzazioni urbanistiche. Quando si incrocia una zonizzazione bianca su un PLU con un PPRI esistente, è necessario verificare se la particella è coperta dal perimetro del piano di prevenzione. I riscontri variano su questo punto a seconda dei comuni: alcuni integrano il PPRI direttamente nelle appendici del PLU, altri rimandano a un documento separato consultabile in municipio o in prefettura.
Obiettivo zero artificializzazione netta e conseguenze sulle zone non classificate
I terreni in zonizzazione bianca, precisamente perché non sono ancora assegnati a una categoria chiara, si trovano al centro di una questione fondamentale. La legge Climat e Resilienza del 22 agosto 2021 fissa un obiettivo di zero artificializzazione netta entro il 2050, con una prima fase di riduzione del consumo di spazi naturali, agricoli e forestali nel periodo 2021-2031.
La legge del 20 luglio 2023 ha precisato il dispositivo introducendo una garanzia rurale minima e una governance regionale specifica. Per i comuni rurali, questa garanzia apre un diritto minimo di urbanizzazione, ma in un quadro rigorosamente regolato dai documenti di pianificazione regionali (SRADDET).
Cosa cambia per un progetto di costruzione
Un terreno bianco oggi può diventare zona A o N durante la prossima revisione del PLU, senza che il proprietario abbia voce in capitolo sulla classificazione. La traiettoria ZAN spinge le collettività a riqualificare gli spazi non classificati, spesso in zone restrittive.
- Verificare se il comune ha avviato una procedura di revisione o modifica del suo PLU, consultabile sul sito della prefettura o del Geoportale dell’urbanistica
- Richiedere un certificato di urbanistica operativa (CUb) che fissa le regole applicabili per 18 mesi e obbliga il comune a pronunciarsi sulla fattibilità di un progetto specifico
- Controllare le orientazioni di pianificazione e programmazione (OAP) che possono mirare specificamente ai settori non ancora classificati
Il certificato di urbanistica operativa rimane l’unico documento opponibile per garantire un progetto su una particella il cui stato è soggetto a interpretazione.
Verificare la zonizzazione di una particella: metodo sul campo
Si può consultare il Geoportale dell’urbanistica online, ma lo strumento ha i suoi limiti. Non tutti i comuni hanno digitalizzato il loro documento di urbanistica. Alcuni PLU pubblicati risalgono a diversi anni fa e non riflettono le modifiche recenti.
Le fasi concrete da seguire
- Identificare la particella nel catasto (riferimenti sezione e numero), poi cercarla sul Geoportale dell’urbanistica per ottenere la zonizzazione dichiarata
- Scaricare il regolamento scritto del PLU corrispondente alla zona visualizzata, verificando la data di approvazione del documento
- Recarsi in municipio per consultare le servitù di pubblica utilità (SUP) che non figurano sempre nella versione online, in particolare i PPRI, i perimetri di monumenti storici o le reti
- Richiedere un certificato di urbanistica informativa (CUa) per ottenere l’elenco completo delle regole applicabili alla particella, o un CUb se si prevede un progetto specifico
Il CUa è gratuito e il comune ha un mese per rispondere. Il CUb richiede un termine di due mesi. Questi termini decorrono dalla presentazione di un dossier completo, non dalla prima richiesta informale allo sportello.
La zonizzazione bianca non è né un’opportunità né una trappola, ma un segnale di ambiguità regolamentare. Prima di qualsiasi impegno finanziario su una particella interessata, incrociare il piano di zonizzazione, il regolamento scritto, le servitù e il certificato di urbanistica rimane l’unico metodo affidabile per sapere cosa si può realmente costruire.
