Een perceel dat op de Géoportail van de stedenbouw is gemarkeerd, toont een gebied zonder identificeerbare kleur op de kaart. Geen landbouwhatching, geen groene structuur, geen duidelijke stedelijke zoning. Op het terrein spreekt men vaak van een « witte zone » of « witte zoning ». De reflex is om te geloven dat deze grafische leegte vrij bouwrecht betekent, maar de witte kleur op een kaart garandeert op zich niets.
Witte zoning op een PLU: wat de kaart niet zegt
In een Lokale Stedenbouwkundige Planning zijn de regelgevingcategorieën gecodificeerd: zone U (stedelijk), AU (te urbaniseren), A (agrarisch) en N (natuurlijk en bosrijk). Wit komt in geen van deze nationale categorieën voor.
Wanneer een perceel wit wordt weergegeven, kan dit overeenkomen met verschillende zeer uiteenlopende situaties. Ofwel heeft de gemeente deze sector nog niet ingedeeld in haar stedenbouwkundig document. Ofwel gebruikt de lokale legenda wit voor een specifiek gebruik, dat van de ene gemeente naar de andere kan variëren. Ofwel is het een grafisch artefact dat verband houdt met de digitalisering van het plan.
Men kan dus niet concluderen dat een perceel bouwbaar is door alleen naar de kleur op een kaart te kijken. De verificatie verloopt via drie documenten: de legenda van het zoningplan, het schriftelijke reglement en de publiekrechtelijke lasten die aan de PLU zijn gehecht. Zonder deze drie bronnen te combineren, gaat men blindelings verder. Voor meer informatie over Com 2 Net wordt de analyse van de witte zoning daar gedetailleerd met de meest voorkomende concrete gevallen.
Witte zone in een risicopreventieplan voor overstromingen
De term « witte zone » beperkt zich niet tot de reguliere stedenbouw. In de Risicopreventieplannen voor Overstromingen (PPRI) verwijst het naar een sector die zich buiten de gereguleerde risicogebieden bevindt, met andere woorden, onderhevig aan het algemeen recht van de stedenbouw.
Concreet is een perceel in een witte PPRI-zone niet onderworpen aan een bouwverbod vanwege het overstromingsrisico. Het ontbreken van een gereguleerd risico betekent niet dat er totaal geen risico is, vooral niet tijdens uitzonderlijke gebeurtenissen die de referentiemodellen overschrijden.
Het goedgekeurde PPRI vormt een publiekrechtelijke last die van toepassing is op de PLU en op alle stedenbouwkundige vergunningen. Wanneer men een witte zoning op een PLU tegenkomt in combinatie met een bestaand PPRI, moet men controleren of het perceel binnen de perimeter van het preventieplan valt. De reacties hierover variëren per gemeente: sommige integreren de PPRI direct in de bijlagen van de PLU, andere verwijzen naar een apart document dat in het gemeentehuis of de prefectuur kan worden geraadpleegd.
Doelstelling nul netto-verharding en gevolgen voor niet-geclassificeerde zones
Percelen in witte zoning, precies omdat ze nog niet aan een duidelijke categorie zijn toegewezen, bevinden zich in het hart van een belangrijke uitdaging. De Klimaat- en Veerkrachtwet van 22 augustus 2021 stelt een doel van nul netto-verharding tegen 2050, met een eerste stap in de vermindering van het gebruik van natuurlijke, agrarische en bosrijke ruimtes in de periode 2021-2031.
De wet van 20 juli 2023 heeft het systeem verduidelijkt door een minimale plattelandsgarantie en een specifieke regionale governance in te voeren. Voor plattelandsgemeenten opent deze garantie een minimaal recht op urbanisatie, maar binnen een strikt kader dat wordt beheerd door regionale planningsdocumenten (SRADDET).
Wat dit verandert voor een bouwproject
Een wit perceel vandaag kan tijdens de volgende herziening van de PLU veranderen in een zone A of N, zonder dat de eigenaar iets te zeggen heeft over de classificatie. De ZAN-traject leidt gemeenten ertoe niet-geclassificeerde ruimtes opnieuw te kwalificeren, vaak als restrictieve zones.
- Controleren of de gemeente een procedure voor herziening of wijziging van haar PLU heeft opgestart, raadpleegbaar op de website van de prefectuur of de Géoportail van de stedenbouw
- Een operationeel stedenbouwkundig certificaat (CUb) aanvragen dat de geldende regels gedurende 18 maanden vastlegt en de gemeente verplicht om zich uit te spreken over de haalbaarheid van een specifiek project
- De ontwikkelings- en programmeringsrichtlijnen (OAP) controleren die specifiek gericht kunnen zijn op nog niet-geclassificeerde sectoren
Het operationeel stedenbouwkundig certificaat blijft het enige tegenwerpbare document om een project op een perceel waarvan de status interpreteerbaar is, te beveiligen.
Het zoneren van een perceel controleren: methode ter plaatse
Men kan de Géoportail van de stedenbouw online raadplegen, maar de tool heeft zijn beperkingen. Niet alle gemeenten hebben hun stedenbouwkundig document gedigitaliseerd. Sommige weergegeven PLU’s zijn jaren oud en weerspiegelen niet de recente wijzigingen.
De concrete stappen die gevolgd moeten worden
- Het perceel op het kadaster identificeren (sectie- en nummerreferenties), en het vervolgens op de Géoportail van de stedenbouw zoeken om de aangegeven zoning te verkrijgen
- Het schriftelijke reglement van de PLU dat overeenkomt met de weergegeven zone downloaden, en de goedkeuringsdatum van het document controleren
- Naar het gemeentehuis gaan om de publiekrechtelijke lasten (SUP) te raadplegen die niet altijd in de online versie staan, met name de PPRI, de perimeters van historische monumenten of de netwerken
- Een informatief stedenbouwkundig certificaat (CUa) aanvragen om de volledige lijst van de geldende regels voor het perceel te verkrijgen, of een CUb als een specifiek project wordt overwogen
De CUa is gratis en de gemeente heeft een maand om te antwoorden. De CUb vereist een termijn van twee maanden. Deze termijnen beginnen te lopen vanaf de indiening van een compleet dossier, niet vanaf de eerste informele aanvraag aan de balie.
De witte zoning is noch een kans, noch een valstrik, maar een signaal van regelgevende ambiguïteit. Voordat men financiële verplichtingen aangaat voor een betrokken perceel, blijft het combineren van het zoningplan, het schriftelijke reglement, de lasten en het stedenbouwkundig certificaat de enige betrouwbare methode om te weten wat men daadwerkelijk kan bouwen.
